土地增值税如何分期，土地增值税分期分批开发转让房地产扣除项目公式

来源：整理时间：2022-12-22 02:54:46 编辑：金融知识手机版

本文目录一览

1，土地增值税分期分批开发转让房地产扣除项目公式
2，房地产提税借待摊费用土地增值税贷应交税费土地增值税这个分录
3，在计算分期分批开发的土地增值税时如何确定扣除项目中一次性获取
4，土地增值税的土地成本按什么原则分摊在两种不同的住宅上
5，土地增值税的纳税期限纳税地点是怎样规定的
6，朋友们我想问一下房地产企业土地增值税清算怎样清算呢
7，房地产开发周期从2001年至2009年结束的土地增值税怎么清算呢

1，土地增值税分期分批开发转让房地产扣除项目公式

一般按房地产开发企业收入的10%-20%预缴土地增值税。

先预缴土地增值税，预缴比例各个地方规定都不一样

土地增值税分期分批开发转让房地产扣除项目公式

2，房地产提税借待摊费用土地增值税贷应交税费土地增值税这个分录

房地产开发一般要几年时间，缴纳的土地增值税是要分期摊入各个开发期的成本中，所以要先计入“待摊费用”科目（一年以上应记入“长期待摊费用”科目）。土地增值税一般是一次性缴纳的。

房地产提税借待摊费用土地增值税贷应交税费土地增值税这个分录

3，在计算分期分批开发的土地增值税时如何确定扣除项目中一次性获取

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第六条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

可按每期实际占用土地的面积分摊。也可按规划的建筑面积分摊。

在计算分期分批开发的土地增值税时如何确定扣除项目中一次性获取

4，土地增值税的土地成本按什么原则分摊在两种不同的住宅上

国税发〔2006〕187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。分摊共同的成本费用：1.占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊；2.建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊；3.直接成本法：即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用；4.税务机关确认的其他合理方法。现在一般的分摊方法是按照建筑面积法。

5，土地增值税的纳税期限纳税地点是怎样规定的

土地增值税的纳税人应当自房地产合同签订之日起7天以内向房地产所在地的税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。如果纳税人经常发生房地产转让，难以在每次转让以后申报缴纳土地增值税，可以按月或者按转让房地产所在省（自治区、直辖市和计划单列市）地方税务局规定的期限申报纳税。纳税人选择定期申报方式的，应当向转让房地产所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定以后，1年以内不得变更。纳税人在项目全部竣工结算以前转让房地产取得的收入，由于各种原因无法据实计算土地增值税的，可以按照所在省（自治区、直辖市）地方税务局的规定预征税款，待项目全部竣工、办理结算以后清算，多退少补。具体办法由各省、自治区和直辖市地方税务局根据当地的情况制定。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包括普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。符合下列情形之一的，纳税人应当办理土地增值税清算：一、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三、直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，税务机关可以要求纳税人办理土地增值税清算：一、已经竣工验收的房地产开发项目，已经转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上；或者该比例虽然没有超过85qo，但是剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的。二、取得销售（预售）许可证期满3年仍然没有销售完毕的。三、纳税人申请注销税务登记但是没有办理土地增值税清算手续的。四、省级地方税务局规定的其他情况。如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税或者办理免税、减税手续，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属变更手续（如土地使用权登记和过户手续，发放《国有土地使用证》等）。

6，朋友们我想问一下房地产企业土地增值税清算怎样清算呢

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（三）直接转让土地使用权的。同时，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（直辖市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。土地增值税清算应该以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。如果开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；　　(5)房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：　　应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

房地产企业首先要制定土地增值税清算管理程序。清算管理程序包括但不限于：事前内部模拟清算、组建清算小组、核实清算基础数据、设计不同清算方案、确定是否聘请提供鉴证的事务所、聘请合适的清算事务所、提交税务机关清算方案、应对税务机关清算调整意见、获得清算结论，税金多退少补。如果内部人员缺乏相关经验，最好聘请可信的事务所。可搜博文《房企清算土地增值税的八个步骤》看看具体的内容。

7，房地产开发周期从2001年至2009年结束的土地增值税怎么清算呢

　　国家税务总局有专门的文件。　　国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知　　国税发〔2006〕187号　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：　　为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下： 　　一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 　　二、土地增值税的清算条件 　　（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 　　3.直接转让土地使用权的。 　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 　　4.省税务机关规定的其他情况。 　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定 　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：  　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 　　四、土地增值税的扣除项目 　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 　　（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；  　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 　　（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　　五、土地增值税清算应报送的资料 　　符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 　　纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 　　（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 　　（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 　　（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 　　纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 　　六、土地增值税清算项目的审核鉴证 　　税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 　　税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。　　七、土地增值税的核定征收 　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税： 　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 　　八、清算后再转让房地产的处理 　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 　　本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。　　国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知　　国税发〔2007〕132号　　各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：　　现将《土地增值税清算鉴证业务准则》印发给你们，请你们依此监督指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，执行过程中如有问题，请及时上报税务总局（注册税务师管理中心）。　　本准则自2008年1月1日起施行。　　附件：1.涉税鉴证业务约定书（参考文本）　　2.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无保留意见的鉴证报告）　　3.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于保留意见的鉴证报告）　　4.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于无法表明意见的鉴证报告）　　5.土地增值税清算税款鉴证报告（参考文本）（适用于否定意见的鉴证报告）　　6.企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表　　国家税务总局　　二○○七年十二月二十九日